第1441章 再考苏小海
严格的讲，购买非建设用地，换个说法，实际上就是集体土地租赁。
企业向乡镇租赁土地，前几年就已有之，但那都是私下里的行为。
从根本上论，租的不是土地，而是土地的使用权。 既然是使用权，那就有一个期限。
单纯的土地租赁，使用权期限就没有超过三十年的。
白手这一次行动，超越前人的第一个行为，就是把租赁期限提高到五十年到七十年。
这样一来，土地的租赁价格也就随之上涨。
原来的集体土地租赁价格，三十年期限是每亩七到八万块。 现在租赁期限提高到五十到七十年，每亩的租赁价格水涨船高，提高到至少十五万块。
对方也都是聪明人，就这么把地租赁给你，明摆着是嘴上愿意，心里一百个不情愿。
无他，土地价格是往上走的，而五十到七十年的期限太长。
白手给出一个附加条件，每亩押金五万块，交由第三方保管。
这个押金的用处是，当非建设用地变成建设用地时，这每亩五万块的押金，将按比例补偿给租赁方。 因此，白手给出的租赁价格，实际上是每亩二十万块。
一点五万亩，每亩二十万，总计三十亿。
这是一场豪赌。
把三十亿押出去，至少两年内没有收益，还要付出利息，两年以后还不知道怎么样……
白手赌的是未来、运气和实力。 腊月廿七廿八，公司的人在行动。
这年没有腊月三十，廿九就是除夕。
昨天，小于、小杨和冯晓莹三人也回来了。
除夕上午，白手把六个姑娘打发上街，去采购年货。
十点五分，苏宁海和苏小海父子前来拜年。 大包小包的拎着，礼物还不少。
白手坦然受之。
送礼讲究礼尚往来。几天前，白手派老余给苏宁海送过礼，海货、水果、名酒和营养品等。
父子俩是来还礼的。
苏宁海还有点局促，据他后来讲，除了齐老爷子，这是他这辈子第一次给亲戚以外的人送礼。
坐下后，寒暄和喝茶及抽烟，白手和苏宁海聊了一会。
苏小海在旁边当听众兼观众。
终于，苏宁海主动转移话题，“老白，小海在你这里干得怎么样？”
白手微微一笑。
“老白，好就是好，不好就是不好嘛。”
白手问苏小海，“小苏，你我的约定是什么？”
“春节后再说。”
白手冲着苏宁海，笑着说道：“老苏，我与小苏的约定，你就不用操心了。”
“谢谢了，老白。”苏宁海点着头道。
“不过……”
“不过什么？”
白手说道：“小苏，你来得正好。我这里有个正在进行的计划，你帮我看看，如果能够实现，到底是赚还是赔。如果是赚，又大概能赚多少。”
苏小海站起身来，“老板，我可以试试。”
白手指了指茶几的下层，“都在这里。给你十分钟，然后你告诉我这是一个什么样的计划。”
苏小海应了一声，重新坐下，从茶几下面拿出一堆资料，迅速的浏览起来。
这些资料，除了那五张地图，还有白手口授的计划，由艾薇负责记录下来的。
还有一些这两天的记录，包括四路人马的工作进程，及不少土地租赁意向书。
苏宁海问白手，“我可以看吗？”
白手微笑着做了个请的手势。
苏宁海凑到儿子身边跟看。
过了一会，苏宁海脸上露出惊讶的表情。
苏宁海抬头看向白手，正要开口。
白手急忙摆手，指了指苏小海。
苏宁海会意，白手的意思是，他要让苏小海来说。
十分钟到。
“老板，这是一个庞大的土地收购计划，收购的是非建设用地……”
苏小海说着，白手听着。
苏小海说完，白手不置可否。
“小苏，现在你帮我计算一下，这个计划如果能够实现，我能有多少收益。”
说着，白手递给苏小海一个计算器。
苏小海点头应是，埋头开始计算。
苏宁海这才问道：“老白，你是怎么知道这个新规定的？”
白手笑着反问，“老苏，你是什么时候知道这个新规定的？”
“我是昨天下午才知道的。我还是道听途说，一知半解。我知道要正式推出，起码是正月十五元宵节以后。我真没想到，你不仅知道了，你还行动起来了。”
“我是三天前知道的。”
苏宁海佩服白手，都说白手厉害，没想到白手这么厉害。
又过了十五分钟左右，苏小海抬起了头。
“老板，我先说支出。一万五千亩，收购价每亩十五万块，押金每亩五万块，合计三十亿。以三年计算，银行利息三亿。各种手续费两亿。综上所述，总计三十五亿。”
“还有支出吗？”
“还有一个支出。非建设用地转为建设用地，集体土地转为国有土地，还要交纳差价。商业土地是非建设用地的两倍，住宅用地是非建设用地的三倍。一万五千亩土地，我按一万亩住宅用地和五千亩商业用地的比例计算。五千亩转为商业用地，还需支付七点五亿。一万亩住宅用地，还需支付三十亿。两项合计，就是三十七点五亿。”
“总支出是七十二点五亿？”
“对，是七十二点五亿，平均每亩的成本是四十八万三千。其中商业用地是每亩三十八万，住宅用地是每亩五十三万五千。”
白手嗯了一声，“我现在更想知道，你预计三年后的地价是多少？”
苏小海说道：“现在市区边缘的地价，商业用地每亩三十万，住宅用地每亩四十五万。按前几年的土地价格上涨趋势，是每年百分之八到百分之十五，我按百分之十计算。老板，你同意百分之十吗？”
“可以。”
“三年后，咱们的商业用地价值四十亿，住宅用地价值七十点九亿，两项相加一百一十点八亿。减去七十二点五亿的支出，利润是三十八点三亿。”
白手笑了笑，“你打个八折。”
“打八折，利润也有三十点六亿。”
白手思忖了一下，“小苏，我还有最后一个问题，如果这一万五千亩土地全部用于自己开发，那又能有多少收益？”
企业向乡镇租赁土地，前几年就已有之，但那都是私下里的行为。
从根本上论，租的不是土地，而是土地的使用权。 既然是使用权，那就有一个期限。
单纯的土地租赁，使用权期限就没有超过三十年的。
白手这一次行动，超越前人的第一个行为，就是把租赁期限提高到五十年到七十年。
这样一来，土地的租赁价格也就随之上涨。
原来的集体土地租赁价格，三十年期限是每亩七到八万块。 现在租赁期限提高到五十到七十年，每亩的租赁价格水涨船高，提高到至少十五万块。
对方也都是聪明人，就这么把地租赁给你，明摆着是嘴上愿意，心里一百个不情愿。
无他，土地价格是往上走的，而五十到七十年的期限太长。
白手给出一个附加条件，每亩押金五万块，交由第三方保管。
这个押金的用处是，当非建设用地变成建设用地时，这每亩五万块的押金，将按比例补偿给租赁方。 因此，白手给出的租赁价格，实际上是每亩二十万块。
一点五万亩，每亩二十万，总计三十亿。
这是一场豪赌。
把三十亿押出去，至少两年内没有收益，还要付出利息，两年以后还不知道怎么样……
白手赌的是未来、运气和实力。 腊月廿七廿八，公司的人在行动。
这年没有腊月三十，廿九就是除夕。
昨天，小于、小杨和冯晓莹三人也回来了。
除夕上午，白手把六个姑娘打发上街，去采购年货。
十点五分，苏宁海和苏小海父子前来拜年。 大包小包的拎着，礼物还不少。
白手坦然受之。
送礼讲究礼尚往来。几天前，白手派老余给苏宁海送过礼，海货、水果、名酒和营养品等。
父子俩是来还礼的。
苏宁海还有点局促，据他后来讲，除了齐老爷子，这是他这辈子第一次给亲戚以外的人送礼。
坐下后，寒暄和喝茶及抽烟，白手和苏宁海聊了一会。
苏小海在旁边当听众兼观众。
终于，苏宁海主动转移话题，“老白，小海在你这里干得怎么样？”
白手微微一笑。
“老白，好就是好，不好就是不好嘛。”
白手问苏小海，“小苏，你我的约定是什么？”
“春节后再说。”
白手冲着苏宁海，笑着说道：“老苏，我与小苏的约定，你就不用操心了。”
“谢谢了，老白。”苏宁海点着头道。
“不过……”
“不过什么？”
白手说道：“小苏，你来得正好。我这里有个正在进行的计划，你帮我看看，如果能够实现，到底是赚还是赔。如果是赚，又大概能赚多少。”
苏小海站起身来，“老板，我可以试试。”
白手指了指茶几的下层，“都在这里。给你十分钟，然后你告诉我这是一个什么样的计划。”
苏小海应了一声，重新坐下，从茶几下面拿出一堆资料，迅速的浏览起来。
这些资料，除了那五张地图，还有白手口授的计划，由艾薇负责记录下来的。
还有一些这两天的记录，包括四路人马的工作进程，及不少土地租赁意向书。
苏宁海问白手，“我可以看吗？”
白手微笑着做了个请的手势。
苏宁海凑到儿子身边跟看。
过了一会，苏宁海脸上露出惊讶的表情。
苏宁海抬头看向白手，正要开口。
白手急忙摆手，指了指苏小海。
苏宁海会意，白手的意思是，他要让苏小海来说。
十分钟到。
“老板，这是一个庞大的土地收购计划，收购的是非建设用地……”
苏小海说着，白手听着。
苏小海说完，白手不置可否。
“小苏，现在你帮我计算一下，这个计划如果能够实现，我能有多少收益。”
说着，白手递给苏小海一个计算器。
苏小海点头应是，埋头开始计算。
苏宁海这才问道：“老白，你是怎么知道这个新规定的？”
白手笑着反问，“老苏，你是什么时候知道这个新规定的？”
“我是昨天下午才知道的。我还是道听途说，一知半解。我知道要正式推出，起码是正月十五元宵节以后。我真没想到，你不仅知道了，你还行动起来了。”
“我是三天前知道的。”
苏宁海佩服白手，都说白手厉害，没想到白手这么厉害。
又过了十五分钟左右，苏小海抬起了头。
“老板，我先说支出。一万五千亩，收购价每亩十五万块，押金每亩五万块，合计三十亿。以三年计算，银行利息三亿。各种手续费两亿。综上所述，总计三十五亿。”
“还有支出吗？”
“还有一个支出。非建设用地转为建设用地，集体土地转为国有土地，还要交纳差价。商业土地是非建设用地的两倍，住宅用地是非建设用地的三倍。一万五千亩土地，我按一万亩住宅用地和五千亩商业用地的比例计算。五千亩转为商业用地，还需支付七点五亿。一万亩住宅用地，还需支付三十亿。两项合计，就是三十七点五亿。”
“总支出是七十二点五亿？”
“对，是七十二点五亿，平均每亩的成本是四十八万三千。其中商业用地是每亩三十八万，住宅用地是每亩五十三万五千。”
白手嗯了一声，“我现在更想知道，你预计三年后的地价是多少？”
苏小海说道：“现在市区边缘的地价，商业用地每亩三十万，住宅用地每亩四十五万。按前几年的土地价格上涨趋势，是每年百分之八到百分之十五，我按百分之十计算。老板，你同意百分之十吗？”
“可以。”
“三年后，咱们的商业用地价值四十亿，住宅用地价值七十点九亿，两项相加一百一十点八亿。减去七十二点五亿的支出，利润是三十八点三亿。”
白手笑了笑，“你打个八折。”
“打八折，利润也有三十点六亿。”
白手思忖了一下，“小苏，我还有最后一个问题，如果这一万五千亩土地全部用于自己开发，那又能有多少收益？”
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